姑苏限售五年刷屏,内情底子不是你想的那样!
发表于2019-06-26 11:42:50
摘要: 文 言先生 转自负胡子说房 假如不止重视一个楼市大众号,相必你此时此刻现已刷到了多篇关于姑苏楼市限售5年的方针新闻解读稿件。 这次的作业说大不

言先生

转自负胡子说房

假如不止重视一个楼市大众号,相必你此时此刻现已刷到了多篇关于姑苏楼市限售5年的方针新闻解读稿件。

这次的作业说大不大,由于更代表了一个单点城市的事例。但说小也不小,由于姑苏在全国楼市中都是最为活泼最为“妖”的。一起,姑苏的单点限售调控又和大多数城市不相同。

所以,家家都在写姑苏调控算是预料之内情理之中。

但,为什么咱们在标题中着重“不是你幻想的那样”?这就要从流水线型的方针解读文章说起。网络批发的调控解读稿一般都有这么一个流程:

某新闻爆出——原文——划要点——自己早有猜测——推导调控原因——得出关于城市的参阅含义&关于全国的影响。

而关于姑苏的调控,必定要透过外表读内中,方针的背面应该是这样……

不能免俗,防止有些读者没有读过方针,咱们先看原文。

文件字数不多,大约900多字,客套话和非重要的点去除,剩下的要点只需两条半:

一、调整土地出让报价规矩,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价逾越商场指导价10%

(不含10%)需工程竣工检验后方可申请预售答应的规矩,调整为逾越商场指导价5~10%需工程竣工检验后方可申请预售答应。将土地竞价逾越土地出让商场指导价25%

(不含25%)后转为一次报价出让方法的规矩,调整为逾越商场指导价10~25%后转为一次报价出让方法。一次报价区间相应调整。详细出让地块报价规矩及相应要求在土地出让计划和出让布告中清晰。

二、对姑苏工业园区全域、姑苏高新区部分要点区域

(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建产品住所施行约束转让办法。自原意见发布之日起,约束转让区域内新获得预

(销)售答应的产品住所项目

(含现已获得预售答应没有开端网签的项目),购房人自获得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

三、对姑苏工业园区全域二手住所施行约束转让办法。自原意见发布之日起,购房人经过二手住所商场买卖新获得不动产权证满五年后方可转让。

第一个要点是新房限购的问题。

姑苏的园区全境,高新区的中心区新房限售,不是一年不是两年,直接三年,且是获得不动产证起,满三年,加上预售期、**期,大多数都要五年以上的一个周期。现已逾越了大多数城市的限售。

这是姑苏针对当下商场过热的第一个调控点。

第二个要点是,园区全域一切二手房都归入限售规模。

二手房限购为了相等新房,直接便是五年,五年内都不得转让,意味着假如你此时此刻进场姑苏园区,二手房最快到2024年才干再易手,新房或许更久。

这是姑苏针对当下商场过热的第二个调控点。

 

姑苏限售五年刷屏,内情底子不是你想的那样!

最终半条要点是土地出让,咱们到后边说。

早在方针出台之前,姑苏的商场现已十分之不安静。

不少职业大V也都在企图解说姑苏的涨,姑苏的涨究竟凭什么?

有人解读,城市本地人改进强壮购买力,有人解读之前限价导致了一二手房倒挂,还有人解说说地价推高了房价,追涨心态引入了炒房客倾巢出动。

都没问题,但都没有谈在点上。

笔者最早触摸姑苏现已是十年前的作业,其时的姑苏园区现已挨近老练,无论是公建、乡民安顿、商业配套、产品房仍是路网基础设施都可谓国内城市的榜样。

本地人的民富程度,更不用说,早在10几年前就现已完爆99%非一线城市,包含许多副省级省会城市。

但由于经济的强势但城市政治地位较低,加上近几年没有职业巨子企业的兴起,反而是制造业不断从江浙沪搬运向东南亚,姑苏背上了“没前途”的帽子。本地人也关于炒房不那么热心。

所以,咱们会看到姑苏这些年,尽管一直在涨,但房价和经济的匹配度没有那么同步。

但挣钱会教育人,亏钱更会教育人。

当本地人发现钱被外地人炒房转走的那一刻,觉悟变成了最好的形容词,相同的还有西安、成都等等。

但这还不是要点,要点在于,姑苏异于常人的调控方针,包含之前的,也包含当下的。

限价是一个全国规模内大中城市在曩昔两三年内跳不掉的一个方针,姑苏也相同,但姑苏的“人性化”调控方针做到了——地价低,限房价低;地价高,限房价高。

正因如此,看似人性化的方针,让限价形同虚设,当低地价的楼盘被万人摇抢空的那一刻,意味着整个城市要向高地价高房价看齐。

依照地价限房价,关于开发商来说只需能够保本卖,微利卖,不亏钱,地拍的高又怎么?拿了少赚,不拿企业没饭吃?怎么办,只能继续拿,继续地王。

所以,咱们看到了现在的姑苏,不相同的姑苏楼市和姑苏地价。

说回当下这次的调控,这次的调控不仅仅没有让我看到,姑苏在此次调控中对外声明的“正在研讨树立房地产商场长效机制,以稳贱价、稳房价、稳预期为方针,坚持“住所不炒”的定位,促进房地产商场健康平稳开展”。

相反,此次的调控反而暴露出几个问题:

 

姑苏限售五年刷屏,内情底子不是你想的那样!

一 、姑苏的地王可并不是都在园区

l 姑苏是个什么样的城市,去过姑苏的应该很清楚,他对错环状开展的典型多中心城市,园区毋庸置疑最富,但并不算中心,平江最中心,可是老城维护意味着许多新鲜的的确,所以,相城也好,吴中吴江也好,仍是高新也好,都有自己的中心。

所以,你会发现姑苏出地王历来不仅仅从园区和高新出啊,出处都能够出地王,仅仅每个区的天花板不相同罢了。

(图源腾讯)

二手限售只限园区,新房限售只需高新中心和园区,其他区域呢?不管了?这岂不是在通知我们,炒园区的朋友请停一停,请我们来抄一抄其他区?

二、姑苏的楼价是他们的地价决议的

前文现已谈到了姑苏的房价和地价直接挂钩,那么意味着土拍的价格决议了这个城市追涨有没有锚定效应。

如若地价和楼价继续走高,即便是限售五年,又怎能阻挠炒房客的出手?

而此次的调控的方针第一条关于地价的规矩,仅将讲地价超10%需求竣工才干预售,变成了到达5%-10%就需求竣工预售,关于怎么稳地价稳房价,好像没有什么协助。

既要土地财政收入,又要稳房价,只需一个挑选,献身开发商赢利,像其他城市相同,一刀切限价。

但成果便是开发商转嫁本钱给购房者,购房者又找开发商找地方政府费事,堕入死循环。

所以,假如控制不了地价,稳房价的标语便是空标语。

三、二手房限售五年

其他城市都是新房限售久,二手房限售时间短,或许不限售,而姑苏园区二手房都限购五年了,比现房交给的新房流动性还差,新房还没那么多费事事,这跟逼着人买新房有多大差异?

除了纯自住上学客户关于二手房转让介怀不大,大部分人转而去购买现房出售限售三年的新房。

成果便是,开发商更乐意拿地了,就算地价贵,限售也没问题,横竖购房者乐意买。

假如必定让我给个定论,说句大不敬的话,调控好学生只需长沙。

而其他城市都是什么?

放在校园,是那种答复问题很活跃,实践考试靠小炒的学生。

放在职场,是那种平常划水摸鱼,上司来了点头哈腰伪装作业的——戏精。

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